Nedavno smo od kolege Željka Vuksanovića, odvjetnika iz Rijeke upoznati s recentnom odlukom Ustavnog suda Republike Hrvatske. Radi se o odluci broj U-III/2984/2020 od 24. travnja 2024. godine koja ponovo stavlja u fokus odgovornost upravitelja zgrade za obveze koje preuzimaju u obavljanju svoje djelatnosti upravljanja nekretninama.

Iako je aktivna legitimacija upravitelja zgrade u postupcima naplate neplaćene pričuve i sličnim postupcima već godinama vrlo jasna i potvrđena ustavnosudskom praksom (npr. odluka Ustavnog suda RH broj U-III/3671/2003 od 28. lipnja 2006. godine), redovni su sudovi na pitanje pasivne legitimacije upravitelja zgrade davali negativan odgovor. Uvriježeno je pravno shvaćanje bilo da su za obveze koje se odnose na zajedničke dijelove zgrade pasivno legitimirani isključivo suvlasnici zgrade. To je u slučaju neispunjenja preuzetih obveza za vjerovnika kao posljedicu imalo vođenje dugotrajnih postupaka koji su na pasivnoj strani uključivali i po desetke, ako ne i stotine suparničara - suvlasnika zgrade, čime su postupci značajno usporeni.

Međutim, Ustavni je sud RH već u odluci broj U-III/419/2012 od 23. siječnja 2014. godine zauzeo pravno shvaćanje da upravitelj zgrade može biti stranka u postupku (i tužitelj i tuženi), ukoliko ne izvrši neku od svojih zakonskih ili ugovornih obveza. 

To je shvaćanje ponovljeno i u ustavnosudskoj odluci broj U-III/1552/2018 od 28. lipnja 2018. godine, u kojoj je Ustavni sud naveo da se „podnositelj tijekom postupka pozvao na ustavnosudsku praksu, ali da sudovi po njoj nisu postupili već su zaključili da su obvezu isplate troška popravka krovišta i limarskih radova preuzeli suvlasnici, iako je ugovor o građenju sklopio tuženik (upravitelj zgrade, op.a.), koji je i platio veći dio troškova popravka krovišta i limarskih radova, te se aktivno uključio u parnični postupak.“ Ustavni je sud zaključio da nadležni sudovi nisu iznijeli ozbiljne, relevantne i dostane razloge za svoje odluke odnosno da svoja stajališta nisu obrazložili na način koji ne dovodi u sumnju arbitrarnost postupanja i odlučivanja. Stoga je utvrđeno da je osporenim presudama podnositelju povrijeđeno pravo na pravično suđenje zajamčeno člankom 29. stavkom 1. Ustava. Ovo pravno shvaćanje ponovljeno je i u ustavnosudskoj odluci broj U-III/2984/2020 od 23. travnja 2024. godine na koju smo uvodno uputili.

Izvođači radova na višestambenim zgradama sada imaju čvršću pravnu osnovu za zahtjeve prema upraviteljima zgrada, a upravitelji moraju biti svjesni svojih odgovornosti pri sklapanju ugovora i preuzimanju obveza prema izvođačima. Smatramo da spomenute presude Ustavnog suda RH predstavljaju značajan korak naprijed u osiguranju ispunjenja preuzetih obveza i daju vjerovnicima veću mogućnost naplate osnovanih tražbina.